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Las señales apuntan a una desaceleración en el mercado de la vivienda, por fin


jCasi todo el mundo está de acuerdo en que la razón por la que los precios de las viviendas se han disparado un 34 % en los últimos dos años es que hay mucha demanda de vivienda, pero no suficiente oferta.

Pero EE. UU. puede estar en un momento crucial, en el que muchas propiedades están llegando al mercado justo cuando la demanda se desacelera, dicen los analistas. Eso significa que los precios podrían estabilizarse y, dependiendo de la demografía, incluso comenzar a disminuir.

Sin duda, los precios siguen subiendo. El precio medio de venta de viviendas existentes alcanzó un máximo histórico en abril de $391.200, un 14,8 % más que hace un año, según datos publicados el 19 de mayo por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

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Pero otras señales indican que el ritmo vertiginoso del aumento de la demanda de viviendas puede estar desacelerándose, después de que el costo de un pago hipotecario mensual para una casa de precio medio aumentara un 27 % desde hace un año después de que la Reserva Federal aumentara las tasas de interés en marzo y mayo. . Las ventas de viviendas existentes cayeron por tercer mes consecutivo en abril, cayendo un 2,4%, según la NAR. La corredora de bienes raíces Redfin dice que en abril, solo el 60,7 % de las ofertas de viviendas escritas por sus agentes se enfrentaron a ofertas competidoras, en comparación con el 63,4 % del mes anterior y el 67,4 % de hace un año. Una encuesta de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas mostró que la confianza de los constructores en el mercado de viviendas unifamiliares recién construidas cayó a la lectura más baja desde junio de 2020. Y la Oficina del Censo dijo el 17 de mayo que la cantidad de permisos emitidos para viviendas unifamiliares nuevas las viviendas unifamiliares cayeron un 4,6% en abril respecto al mes anterior.

La desaceleración de la demanda se produce cuando el mercado inmobiliario de EE. UU. finalmente está experimentando un aumento de las propiedades de nueva construcción, después de más de una década de cautela por parte de los constructores de viviendas, marcados por la Gran Recesión. La administración de Biden predice que habrá más unidades completadas este año que en cualquier otro año desde 2006. Hubo un número récord de unidades unifamiliares en construcción en abril, 815,000, la mayor cantidad desde noviembre de 2006. Actualmente hay 826,000 unidades multifamiliares. unidades en construcción, el nivel más alto desde 1974, según la Oficina del Censo.

“Hay una enorme cantidad de unidades de vivienda en construcción”, dice Bill McBride, autor del blog. Riesgo calculado, quien en 2005 predijo correctamente la burbuja inmobiliaria y desde entonces se ha convertido en una de las fuentes más reputadas para el análisis del mercado inmobiliario. McBride dice que el crecimiento del precio de la vivienda se ralentizará y podría estancarse a finales de año, a medida que disminuya la demanda y llegue más oferta al mercado. Actualmente hay alrededor de dos meses de oferta de casas en el mercado en los EE. UU., lo que significa que tomaría dos meses para que todas las casas disponibles para la venta, dadas las condiciones actuales, pero McBride predice que los precios se estancarán si esa cantidad alcanza el valor de seis meses. .

Algunas de estas terminaciones se han retrasado por problemas de la cadena de suministro que actualmente se están resolviendo. Además, se están construyendo más unidades de vivienda a medida que las ciudades y los estados progresistas relajan las restricciones de construcción para abordar la crisis de asequibilidad.

California, por ejemplo, esencialmente prohibió la zonificación unifamiliar y facilitó que las ciudades agreguen viviendas multifamiliares. Si bien estas medidas entraron en vigencia en noviembre, podrían comenzar a aparecer lentamente en algunos vecindarios a medida que los propietarios existentes construyan unidades de vivienda accesoria (ADU) en sus patios para aumentar la oferta. Oregon esencialmente se deshizo de la zonificación unifamiliar en 2019, y una ley similar está avanzando en Maine. Los estados y las ciudades también están eliminando los requisitos de que las casas se construyan con espacios de estacionamiento, lo que también permite una mayor densidad de propiedades.

¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?

Como la mayoría de los analistas, McBride dice que no estamos en una burbuja: los estándares de préstamo son diferentes, por un lado. Él compara el período actual con principios de la década de 1980, cuando las tasas de interés subieron y los precios de las viviendas bajaron, cuando se ajustaban a la inflación. El escenario más probable hoy, dice, es el mismo: los precios de las viviendas se estancarán en los dólares de hoy, pero eso significa que en realidad bajarán un poco cuando se ajusten a la inflación.

Las tasas de interés más altas no son la única razón por la que la demanda está disminuyendo. McBride predijo en 2015 que la década de 2020 vería un gran aumento en la demanda a medida que una gran cohorte de estadounidenses pasara al grupo de edad de 30 a 39 años, una edad privilegiada para comprar una vivienda. Pero los datos del censo indican que hay menos personas en ese grupo de edad de lo que se había estimado anteriormente, posiblemente debido al exceso de muertes atribuibles tanto a la epidemia de opioides como a la pandemia de COVID-19. “Los datos demográficos son sólidos”, dice McBride, “pero no son tan buenos como pensábamos originalmente, y no sabemos cuánto peores son”.

El hecho de que las empresas sigan permitiendo que sus empleados trabajen de forma remota también afectará la oferta y la demanda regionales. Un estudio publicado recientemente dice que el trabajo remoto representa la mitad del crecimiento del precio de la vivienda desde finales de 2019, ya que las personas se mudaron a áreas donde querían vivir, pero donde había una oferta limitada. Si las empresas comienzan a revertir las políticas que permiten a los trabajadores trabajar de forma remota, la demanda podría disminuir en muchos mercados inmobiliarios.

Envejecimiento de la población

Algunos analistas son más pesimistas acerca de cuánto afectará la demografía a la demanda en EE. UU., que en 2021 experimentó la tasa de crecimiento demográfico más lenta desde la fundación del país. Dennis McGill, director de investigación de Zelman & Associates, cuyo CEO Ivy Zelman predijo correctamente que los precios de la vivienda alcanzarían su punto máximo en 2005 es uno de ellos. Zelman y McGill dicen que debido a que EE. UU. está envejeciendo mientras la tasa de fertilidad disminuye y la inmigración se desploma, es posible que el mercado inmobiliario actual ya esté sobredimensionado.

Las tendencias de la población estadounidense son similares a lo que sucedió en Japón hace dos décadas, dicen Zelman y McGill. En Japón, la población comenzó a disminuir en 2011 y el año pasado, el país experimentó la mayor caída registrada. En los EE. UU., los nacimientos han estado por debajo de la tasa requerida para mantener los niveles de población sin la inmigración desde 2007. La inmigración se ha ralentizado desde 2016. La migración internacional neta agregó solo 247,000 personas a la población de EE. UU. el año pasado, menos de una cuarta parte de lo que hizo en 2015. Y los primeros baby boomers, nacidos entre 1946 y 1964, están a punto de cumplir 80 años, lo que significa que comenzarán a fallecer o vender sus casas y reducir su tamaño, lo que agrega inventario al mercado.

Los constructores estadounidenses han tratado estos cambios demográficos de manera diferente a los constructores japoneses, dijo McGill en una entrevista. Incluso antes de que la población de Japón se estabilizara y luego comenzara a reducirse, los promotores inmobiliarios aminoraron el ritmo al que estaban construyendo viviendas. En Japón, la construcción de viviendas nuevas cayó de 14 millones entre 1990 y 2000 a 11 millones entre 2000 y 2010 y disminuyó aún más a 9,1 millones entre 2010 y 2020. Si bien los constructores japoneses tuvieron en cuenta la disminución de la población al planificar, McGill dice que los constructores estadounidenses están ignorando eso. “Todos en el lado del desarrollo miran hacia atrás y dicen: ‘Bueno, siempre hemos tenido un millón y medio de viviendas iniciadas al año, así que deberíamos volver a eso’, pero ignoran por completo el hecho de que la demografía el apuntalamiento es diferente”, dice. “Se han convencido a sí mismos de que hay una gran escasez de suministros”.

Mercados como Nueva York, Los Ángeles, Chicago, Pittsburgh, Detroit y Cleveland han registrado un crecimiento de la población por debajo del promedio en cada uno de los últimos 11 años, dice, lo que sugiere que la demanda podría disminuir aún más en esas áreas.

En todo el país, el ritmo de formación de hogares se ha ralentizado durante mucho tiempo, un reflejo de la disminución de la tasa de natalidad, el envejecimiento de la población y la edad más avanzada en la que las personas se casan y tienen hijos. (La formación de hogares mide tanto cuando las personas se unen y viven en un hogar, como cuando las personas mueren o se mudan de un hogar). Si bien se formaron 13,7 millones de nuevos hogares entre 1990 y 2000, esa cifra se redujo a 9,5 millones entre 2010 y 2010. 2020.

Una caída en los precios de la vivienda

McGill dice que los precios de la vivienda podrían caer tan pronto como en 2023 porque, dice, los constructores han estado construyendo en exceso según la demografía de EE. UU. “Nuestra investigación dice que se avecina algo significativamente negativo”, dice.

Por supuesto, los cambios en la demanda son una cuestión de política pública. La Reserva Federal aumentó las tasas de interés, lo que desaceleró la demanda. Y EE. UU. dejó de recibir a tantos inmigrantes a partir de 2016, lo que también manipuló la demanda. Esto podría cambiar si el Congreso aprueba un cambio en las leyes de inmigración, pero Zelman cree que es poco probable.

El porcentaje de demócratas (83%) y republicanos (38%) que están de acuerdo en que los inmigrantes fortalecen al país, según el Pew Research Center, se encuentra en su mayor brecha partidista desde al menos 1944.

McGill dice que cualquier persona que quiera que el valor de la vivienda aumente en lugar de que disminuya debe apoyar la inmigración. “Si quieres que tu economía crezca, necesitas un crecimiento demográfico. Es así de simple”, dijo.

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