Su próximo propietario podría ser 100 personas al azar

Varios han sacado dólares del gran capital. En 2021, Goldman Sachs otorgó un crédito de 0 millones a Fundrise para construir nuevas viviendas que se convertirían en alquileres. En 2022, la firma de riesgo Forerunner Ventures lideró una inversión Serie A de millones en Arrived. Otros inversores en la empresa incluyen al fundador de Amazon, Jeff Bezos, y al director ejecutivo de Uber, Dara Khosrowshahi. Landa ha recaudado más de 90 millones de dólares en capital y deuda en tres rondas de financiación lideradas por las firmas de riesgo 83North, NFX y Viola Ventures, según Crunchbase. The Soapstone es similar a otras propiedades de inversión anunciadas por Arrived, como Sheezy en Chattanooga, Tennessee, o Mimosa en Tuscaloosa, Alabama. Es probable que las primeras casas que se anuncien en la plataforma no se vendan hasta dentro de dos o tres años, lo que les dará tiempo para apreciarlas, dice Frazier, director ejecutivo de Arrived. Entonces los inversores pueden cobrar. En este momento, las nuevas empresas de inversión fraccionaria representan un pequeño nicho en el mercado inmobiliario, pero la idea es "crecer más rápido que nunca", dice Casey Berman, socio gerente de la firma de capital de riesgo Camber Creek, que ha invertido en Fundrise, otro real empresa de inversión inmobiliaria que permite a las personas comprar por tan solo .

Y no es sólo la esteatita. Arrived, junto con un puñado de otras empresas emergentes de inversión fraccionaria, están agregando aún más ruido a un mercado inmobiliario ya abarrotado. Los inversionistas pueden comprar cientos de propiedades similares en el sitio web de la compañía, donde cada lista tiene un perfil al estilo de Airbnb que desglosa el vecindario, los costos, la cantidad de habitaciones y baños, y el retorno de la inversión. Las duras condiciones económicas han exigido que los jóvenes se ajusten. La edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez en los EE. UU. aumentó a 36 años, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Las personas se casan más tarde, es más probable que paguen préstamos estudiantiles y tengan salarios más estancados. Mientras tanto, los precios de las propiedades están aumentando. En Phoenix, Arizona, el precio medio de una vivienda en 2004 fue de 4.815. En 2023, son 0,000. Los salarios promedio de 2004 a 2021 aumentaron un 70 por ciento, por debajo de los explosivos precios de la vivienda.

A medida que más jugadores se unen al frenesí de la inversión inmobiliaria, la tecnología juega un papel cada vez más importante. Los grandes inversores prosperan con la tecnología que obtiene las mejores propiedades y agiliza la inversión, lo que dificulta la competencia de los compradores humanos. Los algoritmos buscan las mejores propiedades para que las compren los inversores, aunque los rápidos cambios recientes en el mercado inmobiliario han dejado incluso a empresas como Zillow y Opendoor en apuros. También hay tecnología para ayudar a automatizar el cobro de alquileres y la firma de contratos de arrendamiento, poniendo distancia entre los propietarios y los inquilinos. Sitios como Airbnb y Vrbo dividen aún más las cosas y ayudan a los inversionistas inmobiliarios a beneficiarse de lucrativos alquileres a corto plazo.

La propiedad, que en estos días se conoce como Soapstone, es “propiedad”, indirectamente, de 102 inversionistas que colectivamente han comprado poco más de 0,000 en acciones a través de una empresa llamada Arrived Homes. La propiedad es administrada y alquilada por ,600 al mes, un poco por debajo del alquiler promedio de la ciudad de ,795. Los inversionistas, que pueden comprar por tan solo 0, obtienen una parte de las ganancias.

Pero en lugar de exacerbar los problemas existentes en el mercado inmobiliario, estas empresas argumentan que están abriendo la inversión a más personas. Frazier dice que Arrived les da a las personas comunes acceso a la equidad de la vivienda antes en la vida al reducir las barreras. Pero el hambre por el modelo refleja un cambio en las prioridades, dice Frazier, ya que los jóvenes “buscan más flexibilidad” y quieren estar “menos atados por la deuda [y] menos atados por los activos”.

Eso es parte de lo que atrajo a Emanette Peniche a The Soapstone. Peniche, que vive y alquila su casa en Los Ángeles, a 1,500 millas de la pequeña casa de ladrillos en Fayetteville, dice que lamenta no haber invertido más cuando comenzó, y ahora tiene un puñado de propiedades en su cartera Arrived. “Me cautivó de inmediato la accesibilidad para invertir en bienes raíces”, dice Peniche, una mujer de 33 años que trabaja en marketing de productos en Meta. De hecho, se sintió tan atraída por el modelo que brindó experiencia en marketing como asesora no remunerada de Arrived in 2021. El modelo fraccional juega con las preocupaciones sobre inversiones más grandes en bienes raíces que muestran que "la vivienda realmente se está utilizando para obtener ganancias y una herramienta de inversión", dice Katie Goldstein, directora de campañas de vivienda y atención médica en el Centro para la Democracia Popular. Eso se debe a que, al igual que los inversionistas institucionales, están respaldados por capital de riesgo, utilizan tecnología para adquirir propiedades y mantienen una distancia entre inquilinos y propietarios a través de compañías de administración. Landa está vendiendo acciones en al menos una docena de casas adosadas en Douglasville, Georgia, una ciudad al oeste de Atlanta, y más casas en Atlanta y sus otros suburbios. Es una región que ha visto una afluencia de inversores, gracias en parte a la controvertida legislación que favorece a los propietarios, incluida una ley que prohíbe el control de alquileres. Pero la gran actividad de los inversionistas en Atlanta eclipsa este espacio de listados: cuatro grandes inversionistas de bienes raíces en el área poseen aproximadamente 27,000 propiedades. El concepto apareció por primera vez hace una década con Fundrise. La firma facilitó que las personas invirtieran en carteras de bienes raíces con menos dinero, dice el fundador y director ejecutivo Ben Miller. Hoy, Fundrise tiene más de 387,000 inversionistas activos y una cartera de bienes raíces por valor de mil millones que incluye apartamentos, propiedades industriales y alquileres unifamiliares. Las nuevas empresas fraccionarias más nuevas juegan con ese concepto de inversión pequeña, pero permiten que los inversores elijan propiedades individuales específicas que, con mayor frecuencia, son viviendas unifamiliares. Y eso también es un éxito: Arrived ha incluido casas nuevas en su sitio web y vio cómo sus acciones se vendían en menos de un día. La medida puede haber ayudado a algunas áreas a recuperarse financieramente más rápidamente, según una investigación de la Reserva Federal de EE. UU. Pero atrajo a grandes inversionistas al mercado de viviendas unifamiliares por primera vez. Su presencia ha hecho subir los precios de las casas, y también es más probable que compren en vecindarios donde viven personas negras, a diferencia de las áreas predominantemente blancas. Y en la prisa por obtener ganancias, los inversionistas extranjeros también se han vuelto más comunes en las viviendas unifamiliares en los EE. UU. La afinidad por los estados Sunbelt y Mountain que se extienden por el sur de los EE. UU. no debería sorprender: las nuevas empresas de inversión fraccionada simplemente siguen las tendencias establecidas por otros inversores inmobiliarios. Ese ha sido en gran parte el caso desde la Gran Recesión, que comenzó en 2007, reformó el mercado inmobiliario en los EE. UU. Los grandes inversores, respaldados por capital de riesgo y reforzados por la nueva tecnología, se precipitaron y compraron no solo edificios de apartamentos, sino también viviendas unifamiliares en suburbios históricamente más asequibles, como los de Atlanta, Charlotte, Carolina del Norte y Phoenix. “Tal vez algunas personas se beneficiarán de esto, tal vez ganen dinero”, dice Amee Chew, analista de investigación sénior del Centro para la Democracia Popular, un grupo de defensa progresista. Pero, agrega Chew, es posible que se realicen más inversiones inmobiliarias "a costa de la estabilidad de la vivienda" y corren el riesgo de empeorar un sistema en el que los inversores con fines de lucro pueden "causar estragos en los residentes de bajos ingresos".

Las nuevas empresas de inversión fraccionada afirman que reducen la barrera para invertir en propiedades y lo hacen tan fácil como reservar un Airbnb. En Arrived, el 40 por ciento de los inversores son inquilinos, según Ryan Frazier, director ejecutivo de la empresa. La idea es que las personas excluidas del mercado de la vivienda puedan beneficiarse sin asumir deudas hipotecarias. Pero también agregan pequeños inversionistas al frenesí de bienes raíces en un momento en que la escasez de viviendas continúa elevando los precios, dejando a muchos estadounidenses atrapados en costosas propiedades de alquiler.

Además de Arrived, está Lofty AI, que utiliza un modelo de token para que las personas compren y les permite cobrar el alquiler más tarde ese mismo día. Otra empresa, reAlpha, vende acciones en casas que sirven como Airbnb, incluido un complejo de casas en los árboles en proceso. Landa permite que las personas inviertan en acciones valoradas en tan solo en casas alrededor de Atlanta o en edificios de apartamentos en Brooklyn. Daniella Lang, comercializadora de productos de la firma, dice que los inversionistas “ven esto como una oportunidad del sueño americano” que les permite generar riqueza en bienes raíces. Cualquiera puede hacer clic en un botón para invertir, pero eso no los convierte en propietarios de viviendas. Pero los avances tecnológicos en la industria de bienes raíces también están perjudicando a los inquilinos. La explosión de los alquileres a corto plazo ha dejado fuera de precio a los residentes locales en algunas ciudades. Las verificaciones de antecedentes automatizadas se han vuelto comunes, aunque a menudo rechazan a los posibles inquilinos basándose en informes incorrectos. Los propietarios pueden automatizar las presentaciones de desalojo, creando una mayor rotación y maximizando las ganancias. Pero los inversionistas grandes y fraccionarios no son los únicos competidores para los compradores de viviendas. ¿Los verdaderos gigantes del sector inmobiliario estadounidense? Tu madre y padre. Los inversionistas más pequeños, o propietarios familiares, poseen el 70 por ciento de las propiedades de alquiler en los EE. UU. y la mayoría de todas las propiedades de alquiler con cuatro unidades o menos, según los últimos datos del censo de EE. UU. Los inversores institucionales poseen una pequeña parte de las viviendas unifamiliares, pero su presencia está creciendo. Y si la tendencia fraccionaria continúa, podría sacudir el mercado, afectando particularmente el dominio de los propietarios familiares. “Las barreras de entrada [en la inversión inmobiliaria] realmente se han derrumbado”, dice Jay Parsons, economista jefe de RealPage, una empresa de software de administración de propiedades. “Hay muchos jugadores diferentes en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares”. Esos jugadores ahora incluyen a personas como Peniche. Ella no posee la escritura de Soapstone ni recibe quejas de sus inquilinos, pero su inversión está generando dinero. Incluso si pudiera permitirse el lujo de comprar toda la propiedad, es posible que no quiera hacerlo. Peniche dice que las altas tasas hipotecarias y el aumento de los precios de las viviendas la han hecho replantearse si quiere ser dueña de su propia casa. Y está contenta con los rendimientos que obtiene de sus inversiones más pasivas. “No estoy seguro de que [la propiedad de la vivienda] sea más un objetivo mío, al menos en el futuro previsible”. El inversionista promedio gasta alrededor de 00 en cinco o seis propiedades, dice Frazier. Pero las inversiones pueden superar los $ 25,000 e incluir inversores acreditados, dice Bret Neuman, jefe de marca y contenido de Arrived. Aún así, la mayoría de las personas invierten menos de ,000. Y, según Arrived, entregó 1,2 millones de dólares en dividendos para los inversores en 2022. Su cartera de propiedades se apreció un total de 1,4 millones de dólares durante el mismo año, dice la empresa. La casa de tres dormitorios, dos baños y dos niveles en Fayetteville, Arkansas, parece una casa familiar perfecta. Tiene un encantador exterior de ladrillo, un exuberante jardín verde en el frente y un patio trasero cercado perfecto para organizar comidas al aire libre. Está en una calle tranquila con dos escuelas y un Boys and Girls Club cerca. Pero esta casa familiar perfecta tiene un propietario o propietarios inusuales. Otras nuevas empresas de propiedad fraccionaria adoptan diferentes enfoques de la misma idea. reAlpha, la empresa de alquiler vacacional, vende acciones en propiedades de inversión para ser utilizadas como Airbnbs. La compañía dice que usa IA para analizar propiedades y predecir su viabilidad como alquileres vacacionales. Luego compra, renueva y administra las propiedades. Lofty AI respaldado por Y Combinator permite a las personas comprar tokens por $ 50 en hogares. Luego, las personas pueden usar sus tokens para votar las decisiones de administración sobre sus propiedades, como cómo se deben hacer las reparaciones y si se debe desalojar a un inquilino.